70 Jahre Volkswohnungswerk

Vor 70 Jahren – am 21. Juni 1950 – wurde von heimatvertriebenen Sudetendeutschen das „VOLKSWOHNUNGSWERK in Mittelfranken“  Bau- und Siedlungsgenossenschaft e.G. gegründet.

Am 13. Dezember 1951 wurde das „Volkswohnungwerk“ von der Regierung von Mittelfranken in Ansbach als „gemeinnütziges Wohnungsunternehmen“ anerkant.

Der Name der Genossenschaft wurde jedoch bereits am 16. Dezember 1953 in „Volkswohnungswerk Gemeinnützige Bau – und Siedlungsgenossenschaft e.G.“ geändert.

Dieses Jubiläum gibt Anlass zu einem Rückblick und ist deshalb eine Chronik erstellt, die Erinnerung und einen Überblick über die Unternehmenstätigkeit in den vergangenen Jahrzehnten geben soll:

Gerade in den Nachkriegsjahren war die Wohnungsnot am größten. Aus diesem Grund haben sich seinerzeit gleich-gesinnte Heimatvertriebene dazu entschlossen eine Genossenschaft zu gründen, um vielen Familien nach harten Schicksalstagen wieder ein gesundes Wohnen in einem neuzeitlichen Heim zu schaffen.

Selten war ein Erfolg ohne Schwierigkeiten zu erreichen, vom Ankauf eines Grundstücks bis zum schlüsselfertigen Haus war es oftmals ein steiniger, schier unüberwindbarer Weg voller Hindernisse.

Wenn die Wegbereiter es dennoch mit Wissen, Fleiß und Ausdauer zum heutigen Erfolg gebracht haben, so verdient dies, hier besonders festgehalten zu werden.

Mit Recht kann die Genossenschaft auf Ihre bis heute vollbrachten Leistungen stolz sein, nachdem sie besonders in den stürmischen Anfangsjahren mit nicht unerheblichen Problemen zu kämpfen hatte.

Obwohl nicht nur die Gründungsversammlung, sondern auch die ersten Jahre sehr turbulent verliefen, haben sich die Anfangsschwierigkeiten des täglichen Geschäftes mittlerweile gelegt.

Bei der Erstellung des so dringend benötigten neuen Wohnraums hat die Genossenschaft wertvolle Mithilfe geleistet.

Vom Landesausgleichsamt Bayern im Oktober 1952 als „Geschädigtengemeinschaft“ anerkannt, hat die „VOLKSWOHNUNGSWERK e.G.“ seitdem Hunderten von Heimatvertriebenen, Ausgebombten und Kriegssachgeschädigten zu Wohnungen, gewerblichen Räumen und auch zu Kaufeigenheimen verholfen und als anerkanntes Betreuungsunternehmen etlichen Nürnberger Bürgern ihre zerstörten Häuser wieder aufgebaut. 

Vom Ruinenaufbau zur Vollmodernisierung

Bereits im Jahre 1952 wurde mit dem Kauf des Ruinengrundstückes an der Burgschmietstraße der Grundstein für die stetige Aufwärtsentwicklung der Genossenschaft gelegt. Auf diesem Grundstück wurden die ersten 29 Wohneinheiten erstellt.

Mit Rücksicht auf die seinerzeitige schwierige wirtschaftliche und finanzielle Lage der am meisten Betroffenen wurde der zu leistende Geschäftsanteil, welcher in monatlichen Raten von DM 10,– gezahlt werden konnte, auf DM 400,– festgesetzt.

Nachdem die Genossenschaft weder von städtischer noch kirchlicher Institution unterstützt wurde, waren besonders die Anfangsjahre hinsichtlich der Finanzierung der Bauvorhaben sehr problematisch.

Trotzdem wurde bereits im Jahre 1953 mit dem Bau weiterer 49 Wohneinheiten begonnen.

Von den von der Genossenschaft insgesamt erstellten 140 Häusern sind allein 54 Häuser reine Ruinenwiederaufbauten.

Dieser steten Aufwärtsentwicklung wurde auch in den folgenden Jahren Rechnung getragen und wurden bis zum Jahre 1973 weitere 614 Wohneinheiten durch die Genossenschaft erstellt.

1974

Ab dem Jahre 1974, insbesonders auch wegen der ab diesem Zeitpunkt stark gestiegenen Grundstücks und Baupreise spezialisierte sich die Genossenschaft auf den Erwerb von Anwesen, welche auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten wurden. Teilweise wurden auch Objekte aus Zwangsversteigerungsverfahren erworben.

Beabsichtigt war, diese Objekte dem Spekulantentum zu entziehen und nach wie vor günstigen Wohnraum zu erhalten.

Allein ab diesem Zeitpunkt wurden auf diese Weise weitere 229 Wohneinheiten auf dem freien Wohnungsmarkt „erworben“.

Unabhängig von dieser Tatsache hat sich die Genossenschaft in der Vergangenheit einen Namen als anerkanntes Betreuungsunternehmen gemacht. So wurden seit Bestehen der Genossenschaft für fremde Bauherren insgesamt 19 Baumaßnahmen mit insgesamt 213 Wohneinheiten, 6 gewerbliche Objekte und 30 Garagen erstellt.

Auch auf dem Sektor der Eigentumsbildung hat sich das VOLKSWOHNUNGSWERK in den vergangenen Jahren umfangreich betätigt.

So wurden in unmittelbarer Nähe des FCN-Sportgeländes in einer modernen Siedlungsanlage insgesamt 78 Einfamilienhäuser einschließlich 66 Garagen erstellt und zu Festpreisen an die Käufer übergeben.

Als Resümee der Tatkraft der Genossenschaft beläuft sich der heutige Wohnungsbestand auf 66 Anwesen mit 803 Wohneinheiten, 6 gewerbliche Objekte, 105 Garagen, 66 Stellplätze.

Sämtliche Anwesen der Genossenschaft, bis auf zwei Erbbaugrundstücke, sind auf genossenschafteigenen Grundstücken errichtet.

Modernisierungen und der „genossenschaftliche Gedanke“

Obwohl es sich bei unserem Unternehmen um ein relativ „junges“ Unternehmen handelt, wurden aber bereits 1967 die Wünsche der Mieter aufgenommen und der Modernisierungs- und Instandsetzungstätigkeit volle Aufmerksamkeit gewidmet.

Es handelt sich hierbei um ein wesentliches Kriterium zur Vermietbarkeit der genossenschaftlichen Wohnungen. Diese Handlungsweise hat bis zum heutigen Tag einen sehr hohen Stellenwert und der Instandhaltungsbetrag von rd. 1,8 Mio. € allein für die Jahre 2012 und 2013 ist eine stattliche Summe. Dieser Betrag wurde zu 100% aus Eigenmitteln der Genossenschaft finanziert.

Als besondere Maßnahme soll hier die Sanierung der Anwesen Muggenhoferstraße 57 – 63 und Sandrartstraße 35-37 genannt werden. Es handelt sich hierbei um zwei Wirtschaftseinheiten mit insgesamt 86 Wohnungen, welche in den Jahren von Grund auf, nach den neuesten technischen Möglichkeiten saniert wurden. Als besondere Leistungen sind zu nennen:

• Errichtung von Photovoltaikanlagen mit je 9,6 KW

• Anbringung eines Vollwärmeschutzes nach der neuen Wärmeschutzverordnung.

• Einbau von Schallschutzfenstern bzw. wärmedämmenden Fenstern mit einem K-Wert von 1,1 W/qm K

• Einbau von Gaszentralheizungen mit Brennwerttechnik und solarer Warmwassererwärmung

Durch diese umfassende Sanierung konnte durch den Verzicht auf Einzelofenbefeuerung der Schadstoffausstoß massiv verringert werden.

Die Genossenschaft hat somit auch Ihren Beitrag auf Verbesserung der Wohnqualität im Viertel eingebracht. Der Kostenaufwand von rd. 5,1 Mio. €, alleine für diese Maßnahmen, wurde zum größten Teil aus Eigenmitteln der Genossenschaft finanziert. 

Gleichzeitig wurde bei der Umlage auf die Mieter auf einen Großteil der umlagefähigen Kosten verzichtet. Die derzeitige Durchschnittsmiete beläuft sich lediglich auf 7,33 €/m².

Allein für die Durchführung derartiger Maßnahmen wurden in den letzten 10 Jahren über 20 Mio. € aufgewendet. 90 % der Finanzierungsmittel wurden als Eigenkapital von der Genossenschaft aufgebracht.

Aus diesem Grund konnte die Zinsbelastung für Hypothekendarlehen sehr niedrig gehalten werden, was der Genossenschaft weiteren Spielraum für wohungswirtschaftliche Tätigkeiten läßt. Nicht unerwähnt soll in diesem Zusammenhang bleiben, daß bereits schon seit etlichen Jahren hochverzinsliche Darlehen (auch öffentliche) vorzeitig zurückgezahlt wurden. Der Kapitalaufwand für die Rückzahlung eines weiteren Darlehen belief sich 2020 auf rd. 600.000,00 €. Die Zinsdeckungsquote beläuft sich auf erfreuliche 0,7% und die Kapitaldeckung auf 5,8%.

Die Ausstattung der Wohnungen der Genossenschaft kann als gut bezeichnet werden nachdem bei jeder Neuvermietung die gesamte Wohnung vollkommen saniert bzw. sämtliche sanitären Einrichtungsgegenstände erneuert, Fliesenbeläge ersetzt und zusätzlich Laminatböden und neue Zimmertüren eingebaut werden.  Auch bei diesen Einzelmaßnahmen wird die Grundmiete nicht € 8,80/qm übersteigen. Aus diesem Grund kann die Genossenschaft nur sehr wenige Leerstände verzeichnen.

Auch nach Aufhebung der Gemeinnützigkeit durch den Gesetzgeber im Jahr 1990 hat sich die Genossenschaft dem gemeinnützigen Gedanken nicht entzogen, nachdem lediglich die Firmierung des Unternehmens in „Volkswohnungswerk – Bau- und Siedlungsgenossenschaft e.G.“ geändert wurde.

Am gemeinnützigen Satzungsgedanken wird sich hierbei nichts ändern und wird nach wie vor versucht werden, zeitgemäß ausgestatteten Wohnraum zu preiswerten Mieten den Mitgliedern zur Verfügung zu stellen. Gleichfalls wird nach wir vor das Ziel Wohnraum zu schaffen und zu erhalten nicht aus den Augen verloren.

Auch im Jahr 2019 wurde die Wirtschaftseinheit Lammsgasse 9 und 11 mit insgesamt 37 Wohneinheiten nach den neuesten technischen Möglichkeiten saniert bzw. modernisiert, so u.a. mit einer Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik, Vollwärmeschutz, etc., ausgestattet. Der Kostenaufwand hierfür betrug 1,7 Mio. €.

Nachdem auch unser Unternehmen der gesetzlichen Prüfung durch den Prüfungsverband unterliegt wurde hierbei, wie in den vergangenen Jahren, die gesunde finanzielle und wirtschaftliche Lage bestätigt. Mit dem im Laufe Ihres rd. 70-jährigen Bestehens erstellten rd. 1100 Wohneinheiten, Eigenheimen und sonstigen Mieteinheiten hat die Genossenschaft auch dazu beigetragen, daß Nürnberg aus den Trümmern des Krieges nicht nur zu neuer Anschaulichkeit emporwuchs, sondern eine Stadt wurde, in der es zu Leben wieder eine Freude macht.

Mit der Gründung des Tochterunternehmens „Volkswohnungswerk Immobilienservice-, Vermittlungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH“, im Jahr 2008 beschäftigt sich der Unternehmensverbund nun mit allen Themen rund ums Wohnen, Service- und Hausmeisterleistungen.

Untrennbar verbunden mit der gesunden wirtschaftlichen Lage der Genossenschaft ist der Name des Herrn Norbert Senner, der 1971 zur Genossenschaft kam und seit 1987 die Geschicke des Unternehmens als geschäftsführender Vorstand maßgeblich beeinflusst hat. Auch in Zukunft wird es Aufgabe des Vorstandes sein, das Erreichte zu bewahren und nicht mit spekulativen Maßnahmen des Geschaffene aufs Spiel zu setzen. Bestreben der Genossenschaft wird es auch für die Zukunft sein guten Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen.

Leider sind die bereits geplanten Feierlichkeiten der Coronakrise zum Opfer gefallen und kann dieses Jubiläum nicht standesgemäß, auch mit den Mitgliedern, gefeiert werden.